80-180 Gdańsk
ul. Świętokrzyska 122
Napisz do mnie
biurorachunkowe.brzeska@gmail.com
Zadzwoń do mnie
+48 726 390 840
Przeczytaj również!
Najem prywatny i VAT – czyli co musisz wiedzieć, podstawy prawne i rodzaje zwolnień
Cześć, moi drodzy! Dzisiaj na tapecie mamy temat, który większość właścicieli mieszkań chciałaby przekopać w ogródku: najem prywatny a VAT. Zwłaszcza jeśli jesteś czynnym VAT-owcem – czyli tym, który musi się bawić z całym JPK_V7, fakturami i innym biurokratycznym cyrkiem.
Podstawy prawne i rodzaje zwolnienia z VAT — czyli jak ogarnąć najem bez podatkowych niespodzianek
Prawo VAT to taki polski film grozy, ale spokojnie — dam Ci scenariusz, żebyś wiedział, kiedy możesz odetchnąć, a kiedy chwycić za kalkulator i wypić kawę numer cztery tego dnia.
Zwolnienie przedmiotowe – art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT
„Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe na własny rachunek świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.”
W skrócie: jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie na mieszkanie (np. studentowi, singlem czy babci Zosi) – to masz święty spokój z VATem. Bez względu na to, ile zarobisz.
Zwolnienie podmiotowe – art. 113 ust. 1 ustawy o VAT
Ale! Jeśli wynajmujesz komuś, kto robi tam firmę, biuro, salon urody albo piekarnię, i Twoja sprzedaż opodatkowana nie przekracza 200 000 zł rocznie — też możesz się chować przed VAT-em. Do pewnego momentu…
2. Najem prywatny a VAT – dwie twarze tego samego wynajmu
A. Najem na cele mieszkaniowe – czyli student mieszka, a Ty luzujesz
-
Zwolnienie przedmiotowe – nie płacisz VAT, nie kombinujesz.
-
Nie musisz się rejestrować do VAT, nawet jeśli masz inne źródła przychodów (chyba, że chcesz być nadgorliwy).
-
Wystawiasz rachunek, faktura? Niepotrzebna, serio.
-
Dochód rozliczasz w PIT, jak każdy rozsądny człowiek. (PIT-28 np. ryczałt 8,5%).
Brzmi jak raj na ziemi? Tak właśnie jest!
B. Najem na cele działalności gospodarczej – czyli gdy Twoje mieszkanie robi karierę w świecie biznesu (czyli jest dla najemcy np. biurem)
-
Najem przestaje być „fajny i prosty”.
-
Jeśli jesteś czynnym VAT-owcem — musisz doliczać VAT 23%.
-
Jeśli nie jesteś VAT-owcem, ale korzystasz ze zwolnienia podmiotowego – wliczasz przychód z tego najmu do limitu 200 000 zł.
-
Po przekroczeniu limitu… no cóż, witaj w świecie faktur, JPK_V7 i nadmiaru formularzy, których nikt nie lubi.
Pamiętaj — to nie jest już Twoje prywatne mieszkanko, to firmowy biurowiec i fiskus nie śpi!
3. A teraz bomba dla czynnych VAT-owców – wykazywanie najmu w JPK_V7
Mogłoby się wydawać, że skoro wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, to możesz go olać w deklaracji. Ale nie!
Jako czynny VAT-owiec MUSISZ wykazać taki najem w JPK_V7 – ale… jako sprzedaż zwolnioną z VAT.
Bez VAT-u, bez dramatu, ale jednak musisz. Jak to wygląda?
| Pole |
Wartość |
|---|---|
| Data sprzedaży |
Np. 01.06.2025r |
| Dokument |
WEW (umowa najmu, przelew) |
| Opis |
„Najem mieszkania – zwolnienie art. 43 ust. 1 pkt 36” |
| Kwota netto |
2 000,00 zł |
| VAT |
0,00 zł |
| Stawka |
„zw” |
| Oznaczenie |
brak lub opcjonalnie „WEW” |
|
|
No i tyle. Fiskus widzi, że jesteś grzeczny, ale pamiętaj – wykazujesz.
5. Kiedy możesz odpuścić sobie JPK_V7?
-
Nie jesteś czynnym VAT-owcem, albo
-
Korzystasz ze zwolnienia podmiotowego i nie przekroczyłeś limitu 200 000 zł.
Wtedy możesz spać spokojnie i nie składać tej całej deklaracji.
6. Co się dzieje, jak przekroczysz limit i fiskus Cię zaczyna kochać?
-
Rejestracja do VAT – witaj w klubie papierologii.
-
Faktury z VAT 23% – nie zapomnij naliczyć, bo karę od fiskusa dostaniesz szybciej niż SMS-a od mamy.
-
JPK_V7 i ewidencja sprzedaży VAT – czyli Twoje nowe hobby na wieczory.
7. Najem prywatny a działalność gospodarcza — to nie jest tylko papierologia, to styl życia!
Nie ważne, czy zgłosiłeś najem jako działalność gospodarczą, czy nie. Jeśli regularnie wynajmujesz, zarabiasz i świadczysz usługi na cele firmowe — fiskus może uznać, że robisz JDG i VAT się należy.
Więc jak chcesz być legalny, nie rób z najmu prywatnego działalności gospodarczej w stylu „a może nie zauważą”. Zauważą!
Potrzebujesz pomocy z VAT-em przy wynajmie?
Spokojnie, nie musisz sam mierzyć się z urzędową łamigłówką! Chętnie przeanalizuję Twój przypadek i podpowiem, co i kiedy trzeba zgłosić – bez stresu i księgowego słownika pod ręką.
Wystarczy, że dasz znać:
• Czy prowadzisz działalność gospodarczą (JDG)?
• Komu wynajmujesz lokal – osobie prywatnej czy firmie?
• Jakie są kwoty wynajmu (mniej więcej wystarczy)?
• I czy jesteś czynnym podatnikiem VAT?
Na tej podstawie precyzyjnie określę, czy musisz zarejestrować się do VAT, czy możesz jeszcze spokojnie spać.
Zadzwoń do mnie
Napisz do mnie
Zakres Usług
Księgowość jednoosobowej działalności gospodarczej
Księga handlowa
(Sp. z o.o.)
Założenie firmy
Kontakt z organami podatkowymi
Kadry i płace