80-180 Gdańsk
ul. Świętokrzyska 122
Napisz do mnie
biurorachunkowe.brzeska@gmail.com
Zadzwoń do mnie
+48 726 390 840
Przeczytaj również!
Najem prywatny i VAT – czyli co musisz wiedzieć, podstawy prawne i rodzaje zwolnień 🏠💸
Cześć, moi drodzy! Dzisiaj na tapecie mamy temat, który większość właścicieli mieszkań chciałaby przekopać w ogródku: najem prywatny a VAT. Zwłaszcza jeśli jesteś czynnym VAT-owcem – czyli tym, który musi się bawić z całym JPK_V7, fakturami i innym biurokratycznym cyrkiem.
Podstawy prawne i rodzaje zwolnienia z VAT — czyli jak ogarnąć najem bez podatkowych niespodzianek 🎯
Prawo VAT to taki polski film grozy, ale spokojnie — dam Ci scenariusz, żebyś wiedział, kiedy możesz odetchnąć, a kiedy chwycić za kalkulator i wypić kawę numer cztery tego dnia.
Zwolnienie przedmiotowe – art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT
„Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe na własny rachunek świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.”
W skrócie: jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie na mieszkanie (np. studentowi, singlem czy babci Zosi) – to masz święty spokój z VATem. Bez względu na to, ile zarobisz.
Zwolnienie podmiotowe – art. 113 ust. 1 ustawy o VAT
Ale! Jeśli wynajmujesz komuś, kto robi tam firmę, biuro, salon urody albo piekarnię, i Twoja sprzedaż opodatkowana nie przekracza 200 000 zł rocznie — też możesz się chować przed VAT-em. Do pewnego momentu…
2. Najem prywatny a VAT – dwie twarze tego samego wynajmu 😇😈
A. Najem na cele mieszkaniowe – czyli student mieszka, a Ty luzujesz 🏠
-
Zwolnienie przedmiotowe – nie płacisz VAT, nie kombinujesz.
-
Nie musisz się rejestrować do VAT, nawet jeśli masz inne źródła przychodów (chyba, że chcesz być nadgorliwy).
-
Wystawiasz rachunek, faktura? Niepotrzebna, serio.
-
Dochód rozliczasz w PIT, jak każdy rozsądny człowiek. (PIT-28 np. ryczałt 8,5%).
Brzmi jak raj na ziemi? Tak właśnie jest!
B. Najem na cele działalności gospodarczej – czyli gdy Twoje mieszkanie robi karierę w świecie biznesu (czyli jest dla najemcy np. biurem) 🏢
-
Najem przestaje być „fajny i prosty”.
-
Jeśli jesteś czynnym VAT-owcem — musisz doliczać VAT 23%.
-
Jeśli nie jesteś VAT-owcem, ale korzystasz ze zwolnienia podmiotowego – wliczasz przychód z tego najmu do limitu 200 000 zł.
-
Po przekroczeniu limitu… no cóż, witaj w świecie faktur, JPK_V7 i nadmiaru formularzy, których nikt nie lubi.
Pamiętaj — to nie jest już Twoje prywatne mieszkanko, to firmowy biurowiec i fiskus nie śpi!
3. A teraz bomba dla czynnych VAT-owców – wykazywanie najmu w JPK_V7 🔥
Mogłoby się wydawać, że skoro wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, to możesz go olać w deklaracji. Ale nie!
Jako czynny VAT-owiec MUSISZ wykazać taki najem w JPK_V7 – ale… jako sprzedaż zwolnioną z VAT.
Bez VAT-u, bez dramatu, ale jednak musisz. Jak to wygląda?
| Pole |
Wartość |
|---|---|
| Data sprzedaży | Np. 01.06.2025r |
| Dokument | WEW (umowa najmu, przelew) |
| Opis | „Najem mieszkania – zwolnienie art. 43 ust. 1 pkt 36” |
| Kwota netto | 2 000,00 zł |
| VAT | 0,00 zł |
| Stawka | „zw” |
| Oznaczenie | brak lub opcjonalnie „WEW” |
|
|
No i tyle. Fiskus widzi, że jesteś grzeczny, ale pamiętaj – wykazujesz.
5. Kiedy możesz odpuścić sobie JPK_V7?
-
Nie jesteś czynnym VAT-owcem, albo
-
Korzystasz ze zwolnienia podmiotowego i nie przekroczyłeś limitu 200 000 zł.
Wtedy możesz spać spokojnie i nie składać tej całej deklaracji.
6. Co się dzieje, jak przekroczysz limit i fiskus Cię zaczyna kochać? 💔
-
Rejestracja do VAT – witaj w klubie papierologii.
-
Faktury z VAT 23% – nie zapomnij naliczyć, bo karę od fiskusa dostaniesz szybciej niż SMS-a od mamy.
-
JPK_V7 i ewidencja sprzedaży VAT – czyli Twoje nowe hobby na wieczory.
7. Najem prywatny a działalność gospodarcza — to nie jest tylko papierologia, to styl życia!
Nie ważne, czy zgłosiłeś najem jako działalność gospodarczą, czy nie. Jeśli regularnie wynajmujesz, zarabiasz i świadczysz usługi na cele firmowe — fiskus może uznać, że robisz JDG i VAT się należy.
Więc jak chcesz być legalny, nie rób z najmu prywatnego działalności gospodarczej w stylu „a może nie zauważą”. Zauważą!
Potrzebujesz pomocy z VAT-em przy wynajmie? 📩
Spokojnie, nie musisz sam mierzyć się z urzędową łamigłówką! Chętnie przeanalizuję Twój przypadek i podpowiem, co i kiedy trzeba zgłosić – bez stresu i księgowego słownika pod ręką.
Wystarczy, że dasz znać:
• Czy prowadzisz działalność gospodarczą (JDG)?
• Komu wynajmujesz lokal – osobie prywatnej czy firmie?
• Jakie są kwoty wynajmu (mniej więcej wystarczy)?
• I czy jesteś czynnym podatnikiem VAT?
Na tej podstawie precyzyjnie określę, czy musisz zarejestrować się do VAT, czy możesz jeszcze spokojnie spać. ✨
Zadzwoń do mnie
Napisz do mnie
Zakres Usług
Księgowość jednoosobowej działalności gospodarczej
Księga handlowa
(Sp. z o.o.)
Założenie firmy
Kontakt z organami podatkowymi
Kadry i płace